Agente inmobiliario en Madrid - Martin Butori | Aprende a Calcular la Plusvalía Municipal en Madrid.

¿Quién paga la Plusvalía Municipal y cómo se calcula?

Este impuesto está regulado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021.

La plusvalía municipal se paga en los siguientes casos:

- En las compraventas de vivienda es el VENDEDOR quien debe pagar el impuesto.

- En el caso de las donaciones deberá pagar el impuesto QUIEN RECIBE LA DONACIÓN.

- En las herencias son los HEREDEROS quienes pagan la plusvalía municipal.

Este impuesto se paga en el Ayuntamiento donde se encuentre ubicado el inmueble. Los tipos impositivos dependen de cada Ayuntamiento, existiendo unos máximos de aplicación a nivel nacional que se dan a conocer cada año.

Los PLAZOS para pagarlo son de:

a) Compraventas y Donaciones: 30 días hábiles.
b) Herencias: se paga durante los primeros seis meses desde el fallecimiento del propietario del inmueble, pudiéndose prorrogar por otros seis meses si se solicita dentro del plazo.

Cómo se calcula el pago de la Plusvalía Municipal en Madrid

Descubre los 2 métodos para calcular la plusvalía municipal y elige el que más te convenga.

Método OBJETIVO

Calculado en base a "coeficientes y tiempo". Este método se basa en el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Es un cálculo sencillo.

Método REAL

Calculado en base al "beneficio obtenido", la diferencia entre el valor de compra y el de venta (sin imputar gastos ni impuestos) aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

Ejemplos prácticos

Te mostramos varios ejemplos con números para que entiendas mejor cómo aplicar cada método y elijas el más conveniente.

Datos necesarios para calcular la plusvalía municipal.

1) Valor catastral: será la base para calcular la plusvalía municipal, (valor catastral del suelo, de la construcción y valor total que es la suma de los anteriores), encontramos esta información en el último recibo del IBI, en la última declaración de la renta o en el Ayuntamiento.

2) Fecha y valor de adquisición: cuándo y por cuánto se compró o adquirió en su día el inmueble.

3) Fecha y valor de enajenación: cuándo y por cuánto se vendió, transmitió el inmueble.

4) Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: tomando el cuenta los años completos, sin tener en cuenta las fracciones de año. (lo usaremos en el método objetivo)

5) Coeficientes y Gravamen que aplica el Ayuntamiento correspondiente.

¡IMPORTANTE! Se declara no sujeta al impuesto aquellas situaciones de inexistencia de incremento de valor, aunque igualmente será necesario presentar una declaración para que el Ayuntamiento verifique la no sujeción al impuesto.

Ejemplos prácticos

MÉTODO OBJETIVO:
La base imponible se obtendrá multiplicando el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente que aplique el Ayuntamiento (teniendo en cuenta los años completos transcurridos desde la adquisición hasta la fecha de la transmisión). Estos coeficientes no podrán exceder de los que se indican en la norma (ver tabla).

MÉTODO REAL:
El beneficio se obtiene de la diferencia entre los valores de compra y venta (no se computan los gastos y tributos que gravan la adquisición ni la transmisión). En el caso de bienes inmuebles en los que haya tanto suelo como construcción, a la ganancia obtenida se le aplicará la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. El sujeto pasivo deberá declarar la transmisión del inmueble y aportar los títulos que documenten su transmisión y previa adquisición.

Fórmula: Base imponible x Gravamen

Los 3 ejemplos que debes conocer.

Vista móvil recomendada: HORIZONTAL

CASO 1.

Adquisición. Fecha: 01-02-2001 | Valor: 310.000 €
Enajenación. Fecha: 04-03-2025 | Valor: 650.000 €
Beneficio: 340.000 € (650.000 - 310.000)
Ayuntamiento: MADRID
Tiempo transcurrido (años completos): 24 años pero aplica el máx. de 20 años.
Coeficiente (según años completos): 0,40 (coincide con el máx. nacional)
Gravamen (que aplica el Ayuntamiento): 29% (levemente menor al 30% máx. nacional)
Valor catastral Total: 100.000 €
Valor catastral del Suelo: 60.000 € (representa el 60% del valor total)

A) Método OBJETIVO:
Base imponible = Valor catastral suelo x Coeficiente
Base imponible = 60.000 € x 0,40
Base imponible = 24.000 €
Base imponible x Gravamen = Plusvalía a Pagar
24.000 € x 29% = 6.960 €

B) Método REAL:
Beneficio = Valor enajenación - Valor adquisición
Beneficio = 650.000 € - 310.000 €
Beneficio = 340.000 €
Porcentaje valor catastral del suelo respecto del valor catastral total
60.000 € (valor catastral suelo) / 100.000 € (valor catastral total) = 60%
Base imponible = Beneficio x Porcentaje valor catastral suelo/total
Base imponible = 340.000 x 60%
Base imponible = 204.000 €
Base imponible x Gravamen = Plusvalía a Pagar
204.000 € x 29% = 59.160 €

Comparativa:
A) Método OBJETIVO: 6.960 € >> conviene tributar por este método de cálculo.
B) Método REAL: 59.160 €

CASO 2.

Adquisición. Fecha: 01-05-2019 | Valor: 400.000 €
Enajenación. Fecha: 04-03-2025 | Valor: 430.000 €
Beneficio: 30.000 € (430.000 - 400.000)
Ayuntamiento: MADRID
Tiempo transcurrido (años completos): 5 años
Coeficiente (según años completos): 0,18 (coincide con el máx. nacional)
Gravamen (que aplica el Ayuntamiento): 29% (levemente menor al 30% máx. nacional)
Valor catastral Total: 200.000 €
Valor catastral del Suelo: 110.000 € (representa el 55% del valor total)

A) Método OBJETIVO:
Base imponible = Valor catastral suelo x Coeficiente
Base imponible = 110.000 € x 0,18
Base imponible = 19.800 €
Base imponible x Gravamen = Plusvalía a Pagar
19.800 € x 29% = 5.742 €

B) Método REAL:
Beneficio = Valor enajenación - Valor adquisición
Beneficio = 430.000 € - 400.000 €
Beneficio = 30.000 €
Porcentaje valor catastral del suelo respecto del valor catastral total
110.000 € (valor catastral suelo) / 200.000 € (valor catastral total) = 55%
Base imponible = Beneficio x Porcentaje valor suelo/total
Base imponible = 30.000 x 55%
Base imponible = 16.500 €
Base imponible x Gravamen = Plusvalía a Pagar
16.500 € x 29% = 4.785 €

Comparativa:
A) Método OBJETIVO: 5.742 €
B) Método REAL: 4.785 € >> conviene tributar por este método de cálculo.

CASO 3.

Adquisición. Fecha: 01-05-2019 | Valor: 430.000 €
Enajenación. Fecha: 04-03-2025 | Valor: 400.000 €
Pérdida: -30.000 € (400.000 - 430.000)
¡No se paga la plusvalía municipal!
(Recuerda presentar la declaración de inexistencia de incremento de valor en el Ayuntamiento)

Martín Butori

Tu agente inmobiliario en Madrid

Al decidir poner a la venta un inmueble, es importante conocer de antemano la magnitud de los impuestos que debemos afrontar. Los vendedores pagan las 2 plusvalías: la plusvalía municipal que es la que hoy nos ocupa y la plusvalía fiscal (salvo casos particulares como reinversión total en nueva vivienda habitual dentro de los 2 años o mayores de 65 años que venden su vivienda habitual)

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Opiniones de Nuestros Clientes

Experiencias positivas sobre nuestros servicios

Gracias a la explicación detallada sobre cómo se calcula el pago de la plusvalía municipal en Madrid, pude elegir el método más conveniente y ahorrar dinero.

María López

Abogada

La información clara y los ejemplos numéricos me ayudaron a entender perfectamente el proceso y a tomar una decisión informada sobre el pago de la plusvalía municipal.

Juan Pérez García

Contador

La explicación detallada y los ejemplos prácticos me dieron la confianza para elegir el método correcto para tributar la plusvalía municipal en Madrid.

Ana Fernández

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Preguntas frecuentes

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¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que se paga al vender, heredar o donar un inmueble. En Madrid, se calcula en base al incremento del valor del terreno desde que se adquirió hasta que se transmite y también en base a la existencia de incremento de valor en la compraventa. Este impuesto puede calcularse mediante dos métodos: el método objetivo y el método real, permitiendo al contribuyente elegir el más conveniente.

¿Cómo se calcula el método objetivo?

El método objetivo se basa en el valor catastral del suelo y un coeficiente que depende del número de años que el propietario ha tenido el inmueble. Una vez obtenida la base imponible se le aplica el Gravamen que ese Ayuntamiento haya determinado (nunca superior al máx. nacional del 30%). Este método es sencillo de aplicar pero puede no reflejar con precisión la situación del mercado inmobiliario.

¿En qué consiste el método real?

El método compara el precio de compra y el precio de venta del inmueble, para así saber si existe incremento patrimonial. Este método puede ser más beneficioso si el incremento del valor real es menor que el estimado por el método objetivo. Sin embargo, requiere más documentación y justificación para demostrar el incremento real del valor del terreno.

¿Cuál método es más conveniente?

La conveniencia entre el método objetivo y el método real depende de la situación específica del contribuyente. Si el valor catastral es bajo y el suelo ha aumentado mucho de valor, el método real podría ser más ventajoso. Por otro lado, si el incremento del valor del suelo ha sido moderado o el valor catastral es alto, el método objetivo podría resultar en un menor pago de impuesto. Es recomendable analizar ambos métodos y, si es necesario, consultar con un experto para determinar la mejor opción.

Descubre cómo calcular la Plusvalía Municipal en Madrid.

Aprende a determinar el método más conveniente para tributar este impuesto al vender.

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