1) GASTOS DE REFORMA QUE SÍ PUEDES INCLUIR EN EL "VALOR DE ADQUISICIÓN":

Según la normativa del IRPF, se pueden añadir al valor de adquisición de la vivienda los importes correspondientes a las inversiones y mejoras efectuadas en ella. Estos son algunos ejemplos comunes que Hacienda suele aceptar, siempre y cuando se puedan justificar debidamente con facturas:

- Ampliación de la superficie habitable: Construcción de nuevas habitaciones, cerramiento de terrazas para crear nuevos espacios habitables, etc.

- Reforma integral: Modificación sustancial de la distribución de la vivienda, incluyendo demolición de tabiques, redistribución de espacios, etc.

- Mejora de las instalaciones:
a) Renovación completa de la instalación eléctrica.
b) Renovación completa de la fontanería (tuberías, sanitarios, grifería).
c) Instalación o mejora del sistema de calefacción y/o aire acondicionado (caldera, radiadores, conductos, splits).
d) Instalación de doble acristalamiento o mejora de las ventanas para un mejor aislamiento térmico y acústico.
e) Instalación de persianas automáticas o de seguridad.

- Mejora de la seguridad: Instalación de puertas blindadas, sistemas de alarma, rejas en ventanas, etc.

- Adaptación para personas con discapacidad o mayores: Instalación de rampas, barandillas, elevadores, adaptación de baños, etc.

- Mejora de la eficiencia energética:
a) Instalación de paneles solares, mejora del aislamiento térmico (fachada, tejado), sustitución de ventanas por otras más eficientes, etc.
b) Construcción de elementos fijos: Construcción de armarios empotrados a medida, instalación de una cocina nueva integrada y de obra, etc.
c) Rehabilitación estructural: Reparación o sustitución de elementos estructurales como vigas, pilares, forjados, tejado, etc.


>> Requisitos Fundamentales para que Hacienda acepte estos gastos:

Facturas: Debes conservar las facturas originales de todas las obras realizadas, emitidas por profesionales o empresas debidamente identificadas (con su CIF/NIF). Las facturas deben ser detalladas, especificando claramente los trabajos realizados y los materiales empleados.

Medios de pago: Es recomendable que los pagos se hayan realizado por medios que dejen rastro (transferencia bancaria, tarjeta de crédito/débito), aunque Hacienda también puede aceptar pagos en efectivo si se justifica adecuadamente con la factura.

Fecha de las facturas: Las facturas deben corresponder a reformas realizadas mientras eras propietario de la vivienda y antes de la fecha de venta.

Relación directa con la mejora: Los gastos deben estar directamente relacionados con la mejora o ampliación de la vivienda.

2) GASTOS DE REFORMA QUE NO PUEDES INCLUIR (generalmente considerados conservación y reparación):

Estos gastos se consideran necesarios para mantener la vivienda en buen estado de uso, pero no aumentan su valor de forma significativa a efectos fiscales:

- Pintura: Pintar paredes, techos, puertas, etc.

- Empapelado: Colocación o sustitución de papel pintado.

- Reparación de electrodomésticos: Arreglar la lavadora, el horno, etc.

- Sustitución de electrodomésticos: Comprar una nueva nevera, lavavajillas, etc. (a menos que estén integrados y formen parte de una reforma mayor de la cocina).

- Arreglos de fontanería o electricidad puntuales: Reparar una fuga, cambiar un enchufe, etc.

- Sustitución de sanitarios o grifería (sin reforma integral): Cambiar el inodoro o el lavabo por uno nuevo sin modificar la instalación.

- Mobiliario: Compra de sofás, camas, mesas, sillas, etc.

- Elementos decorativos: Cortinas, lámparas, cuadros, etc.

- Jardinería y mantenimiento de zonas comunes (si aplica).


Qué puede observar Hacienda:

Hacienda puede observar aquellos gastos que considere que no cumplen los requisitos para ser considerados inversión o mejora, o aquellos que no estén debidamente justificados. Algunas de las razones más comunes para una observación son:

- Falta de facturas o facturas incompletas: Facturas sin IVA, sin identificación clara del emisor o receptor, sin detalle de los trabajos realizados, etc.

- Gastos que parecen de conservación y reparación: Facturas por pintura, pequeños arreglos, etc.

- Gastos desproporcionados: Si el importe de la reforma parece excesivo en relación con el valor de la vivienda o el tipo de obra.

- Facturas a nombre de terceros: Las facturas deben estar a nombre del propietario de la vivienda.

- Falta de relación directa con la vivienda: Gastos que no se pueden vincular claramente a la mejora del inmueble.

Conclusiones y recomendaciones:

Para aplicarte los gastos de reforma a la ganancia patrimonial y evitar problemas con Hacienda en Madrid, céntrate en aquellos gastos que supongan una mejora o ampliación de la vivienda, conserva toda la documentación justificativa y asegúrate de que las facturas cumplen los requisitos legales.

- Guarda todas las facturas originales de las reformas importantes.
- Pide facturas detalladas que especifiquen claramente los trabajos realizados y los materiales empleados.
- Realiza los pagos preferiblemente por medios electrónicos para tener un justificante bancario.
- Si la reforma es importante, considera solicitar licencias de obra al ayuntamiento, ya que esto puede servir como prueba de la magnitud de la actuación.

En caso de dudas, consulta con un asesor fiscal antes de presentar tu declaración de la renta.