La fiscalidad inmobiliaria divide el universo en 2 grupos: VIVIENDA y NO VIVIENDA (locales, oficinas, trasteros no anejos, plazas de garaje no anejas, naves, terrenos) al comprar una propiedad.

Distinguiremos la vivienda NUEVA y la vivienda de SEGUNDA MANO, cada una tendrá distinta fiscalidad al comprar.

▪️La vivienda NUEVA tributará el 10% de IVA (impuesto al valor agregado), salvo las "viviendas de protección oficial" al tipo reducido del 4%.
Siempre que se paga IVA, también se paga IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados) al formalizar documentos notariales que se inscriben, como las escrituras de compraventa, siendo el tipo general del 0,75% del valor escriturado. Existen bonificaciones por tramos para vivienda protegida.

▪️La vivienda de SEGUNDA MANO tributará el 6% de ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) en la Comunidad de Madrid (otras CC.AA. pueden llegar al 10%)

Este grupo abarca todo aquello que no sea vivienda, tales como locales, oficinas, trasteros independientes (no anejos a una vivienda), plazas de garaje independientes (no anejas a una vivienda), naves y terrenos.

▪️Los inmuebles NUEVOS tributarán por IVA al 21% más el IAJD mencionado anteriormente.

▪️Los inmuebles de SEGUNDA MANO tributarán por ITP al 6% en la Comunidad de Madrid (otras CC.AA. pueden llegar al 10%)

▪️️ Cuando compras una vivienda nueva (primera entrega, obra nueva) se paga IVA en lugar del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). 

▪️En viviendas nuevas el IVA es del 10% y en otros tipos de inmuebles nuevos "no vivienda" el IVA es del 21%.

▪️Para viviendas nuevas de protección oficial (VPO) bajo régimen especial o de promoción pública, hay un tipo reducido y el IVA es del 4 %.

▪️En todo tipo de inmueble de segunda mano, en Madrid, el ITP es del 6% (otras CC.AA. pueden llegar hasta el 10%)

▪️Además, cuando tributamos por IVA debemos pagar también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al formalizar documentos notariales que se inscriben (como escrituras de compraventa).

▪️En Madrid, el tipo general del IAJD para escrituras de compraventa de viviendas nuevas es del 0,75 % sobre el valor escriturado. Existen tipos reducidos para VPO.

▪️Tipo especial reducido del IAJD en VPO según Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid: Según sea el valor real de la vivienda (incluyendo anejos como trasteros y plazas de garaje) se aplica el tipo impositivo del IAJD.

a) Hasta 90.000 € el IAJD es 0,2 %
b) De 90.000,01 € a 120.000 € el IAJD es 0,4 %
c) De 120.000,01 € a 180.000 € el IAJD es 0,5 %
d) Superior a 180.000 € el IAJD es 0,75 %

▪️Nuevo Vivienda:  IVA del 10% (en VPO es 4% IVA) + IAJD
▪️Nuevo "No Vivienda":  IVA del 21% + IAJD
▪️Segunda mano (todos):  ITP del 6% en la CC.AA. Madrid.

Excepción: "Inversión del sujeto pasivo"
Frecuentemente en inmuebles del tipo "no vivienda", dada la actividad profesional del vendedor y comprador, el comprador puede renunciar a la exención de IVA y por tanto aplicarse IVA en lugar de ITP. Esto quiere decir que no es el vendedor quien cobra el IVA porque la operación se hace sin impuesto, pagando el comprador solo el importe del inmueble. Es el comprador quien tiene que añadir en su siguiente declaración de IVA el importe del mismo para ingresarlo directamente en Hacienda, pero a su vez se lo puede deducir completo (con excepción de los sometidos a prorrata o a no deducción de IVA), con lo cual no supone coste ni desembolso de tesorería para el comprador. Recordemos que al aplicarnos IVA también se liquida IAJD, que para los casos de inversión del sujeto pasivo, en Madrid, no es el general de 0,75 % sino el 1,5 %.


Los PLAZOS para pagar son:

▪️El IVA de la vivienda nueva se paga en el momento de la firma de la escritura de compraventa, es decir, junto al pago del resto del precio.
▪️El IAJD (para la escritura o los documentos notariales inscritos) en la Comunidad de Madrid, el plazo de presentación y pago de la autoliquidación es de 30 días hábiles desde que se formaliza el acto.
▪️El ITP en inmuebles de segunda mano en Madrid, tienes 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para presentar la autoliquidación y pagar.

1) Notaría.
2) IBI proporcional del año en curso (si así se pactó).
3) Tasación y gastos bancarios de apertura de hipoteca (si compras con Hipoteca).
4) Tasas en el Registro de la Propiedad.
5) Gastos de Gestoría (si lo hace el banco o un gestor por ti).
6) Honorarios inmobiliarios (si es que existen)

Reconoce fácilmente con estos ejemplos la carga impositiva que tienes al comprar una propiedad en Madrid.

Supongamos que compras una vivienda nueva en Madrid por 300.000 €.

1) IVA: 300.000 € × 10 % = 30.000 €
2) IAJD: 300.000 € × 0,75 % = 2.250 €

1+2) Total impuestos: 30.000 € + 2.250 € = 32.250 €

Así que, de esos 300.000 €, pagarías 32.250 € en impuestos relacionados con la compra.

Supongamos que compras una vivienda de protección oficial por 200.000 € (valor escriturado para el cálculo fiscal).

1) IVA reducido (4 %) 200.000 € × 4 % = 8.000 €

2) IAJD para VPO. Aquí dependerá del tipo reducido que aplique en Madrid para viviendas protegidas. Uno de los tipos reducidos de IAJD para VPO hasta cierto tamaño puede ser del 0,20 % (para viviendas de protección pública de hasta 90 m² útiles, por ejemplo).
Si aplicamos ese tipo como ejemplo: 200.000 € × 0,20 % = 400 €
Pero si no se cumple el tramo reducido y se aplicara el tipo general del 0,75 %, sería:200.000 € × 0,75 % = 1.500 €

1+2) Total impuestos (IVA + IAJD) con IAJD reducido del 0,20 %:
8.000 € + 400 € = 8.400 €

1+2) Total impuestos (IVA + IAJD) con IAJD general del 0,75 %:
8.000 € + 1.500 € = 9.500 €

Por tanto, en una VPO es muy probable que tus impuestos sean mucho menores, gracias al IVA reducido y al IAJD aplicado con tipos reducidos en las condiciones legales.

Supongamos que compras de segunda mano una vivienda, un local, una oficina o nave, en Madrid por 300.000 €.

 ITP:  300.000 € × 6 % = 18.000 €
Total impuestos: 18.000 € de ITP al comprar.


En caso de "inversión del sujeto pasivo":

IVA:  300.000 € x 21% = 63.000 €
IAJD: 300.000 € x 1,5% = 4.500 €

Total de salida de tesorería: 4.500 € del IAJD

Recordemos que los 63.000 € de IVA no afectan la tesorería del comprador. Es el comprador quien tiene que añadir en su siguiente declaración de IVA el importe del mismo para ingresarlo directamente en Hacienda, pero a su vez se lo puede deducir completo (con excepción de los sometidos a prorrata o a no deducción de IVA), con lo cual no supone coste ni desembolso de tesorería para el comprador.

1) Plusvalía Municipal 
    ¿Cómo calcularla?
2) Plusvalía Fiscal 
    ¿Cómo calcularla?

Los PLAZOS para pagar son:

▪️Plusvalía municipal: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa.
▪️Plusvalía fiscal: se incorpora en la declaración de la Renta del ejercicio en que se vende la propiedad y se presenta y paga al año siguiente.


EXENCIONES al pago de los Impuestos:

▪️Plusvalía Municipal: no se paga en caso de no existir incremento de valor (tomando en cuenta "precio de compra" y "precio de venta"). Igualmente debes presentar ante el Ayuntamiento una declaración de inexistencia de incremento de valor que verifique la no sujeción al impuesto.
▪️Plusvalía Fiscal: con exenciones totales o parciales por reinversión en nueva vivienda habitual y exención total para mayores de 65 años al vender su vivienda habitual, entre las más habituales.

3) IBI del año en curso (o la parte proporcional si así se hubiera pactado)
4) Escritura de cancelación de Hipoteca
5) Tasas de cancelación de Hipoteca en el Registro de la Propiedad
6) Gastos de Gestoría
7) Notaría (cuando no se haya pactado a cargo del comprador o sea "según ley")
8) Honorarios inmobiliarios (3%-5%)

Liderando equipos en oficinas REMAX de Almagro/Chamberí y actualmente en Ibiza/Retiro, continuo especializándome en Madrid ciudad.

Especializado en los principales Distritos de Madrid ciudad: Retiro, Barrio de Salamanca, Chamartín, Tetuán, Chamberí, Centro, Moncloa y Arganzuela.

Los mejores resultados tanto en inmueble residencial como en inmueble comercial (oficinas, locales y edificios), en venta y alquiler.