Antes que nada, debes saber que quien ostenta el PLENO DOMINIO es poseedor de la nuda propiedad y del usufructo.

La NUDA PROPIEDAD es un concepto jurídico que se refiere al derecho de propiedad sobre un bien, pero sin el derecho de uso y disfrute del mismo. Es tener la titularidad legal del bien pero no su uso o disfrute (no se puede usar el bien, ni vivir en él, ni explotarlo).

El USUFRUCTO sobre un bien inmueble es el derecho real que tiene una persona, denominada usufructuario, a disfrutar de un inmueble que no es de su propiedad, siendo el titular del bien otra persona llamada nudo propietario.
El usufructuario, por tanto, puede disfrutar el bien sin ser propietario y además puede percibir las rentas que se generen del mismo. No tiene obligación de habitarlo pero sí de conservarlo ycuidarlo como si fuera propio.

En las compraventas generalmente adquieres el PLENO DOMINIO de una finca, con lo cual puedes disponer plenamente del bien (habitarlo o ponerlo en alquiler y percibir las rentas). Sin embargo cada vez son más los casos donde un propietario solo transmite la nuda propiedad, reservándose el derecho de usufructo de manera vitalicia, es decir, hasta su fallecimiento.

Esto nos introduce a considerar y a valorar el USUFRUCTO VITALICIO y el USUFRUCTO TEMPORAL.

La Regla del 89 consiste en RESTAR a 89 la edad del usufructuario, resultando esa cifra el porcentaje a aplicar al valor de venta en pleno dominio. Dicho valor será el valor del usufructo.

- Cuando la persona tenga 79 años de edad o más, el valor del usufructo será del 10% (el mínimo posible).
- Cuando la persona sea menor de 20 años de edad, el valor del usufructo será del 70% (el máximo posible).

La valoración de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.
  PD (pleno dominio) = NP (nuda propiedad) + U(usufructo)
  NP (nuda propiedad) = PD (pleno dominio) – U(usufructo)


Ejemplo 1:
Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 32 años sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución:
Usufructo = 89-32 = 57%
150.000 € x 57% = 85.500 €
(la nuda propiedad será 64.500€, 150.000€ - 85.500€)



Ejemplo 2:
Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 82 años sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución:
Usufructo = 89-82 = 7%
150.000 € x 10% (límite mínimo valor usufructo) =15.000 €
(la nuda propiedad será 135.000€, 150.000€ - 15.000€)


Ejemplo 3:
Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 18 años sobre un piso valorado en 150.000 €
Solución:               
Usufructo = 89-18 = 71%
150.000 € x 70% (límite máximo valor usufructo) = 105.000 €
(la nuda propiedad será 45.000€, 150.000€ - 105.000€)    

Ejemplo 4: USUFRUCTOS SIMULTÁNEOS Y SUCESIVOS.
En estecaso el valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará liquidación por consolidación del pleno dominio hasta el fallecimiento del último usufructuario.
Ejemplo: Un matrimonio de 70 y 73 años que dona a su hijo su casa valorada en 150.000 € reservándose el usufructo vitalicio hasta el fallecimiento del último cónyuge.
Solución:
Usufructo = 89 - 70 (edad del más joven) = 19%
150.000 € x 19% = 28.500 €
(la nuda propiedad será 121.500€, 150.000€ - 28.500€)

En este caso se calculará a razón del 2% del valor total del bien (en pleno dominio) por cada período de 1 año, sin exceder del 70%, no computándose las fracciones inferiores al año, si bien, si el usufructo temporal se constituye por un periodo inferior a 1 año se valorará con el 2% del valor total del bien.

Por lo tanto el mayor valor del usufructo temporal se alcanza cuando su duración es de 35 años, ya que a partir de esta duración se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.

Ejemplo 1:
Valor del usufructo temporal por un periodo de tiempo de 5 años y 6 meses sobre un piso valorado en 150.000€.
Solución: 5 años x 2% = 10%
150.000 € x 10% = 15.000 €

Ejemplo 2:
Valor del usufructo temporal por un periodo de 8 meses sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución: 1 año (mínimo computable) x 2% = 2%
150.000 € x 2% = 3.000 €

Ejemplo 3:
Valor del usufructo temporal por un periodo de 40 años sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución: 35 años (máximo computable) x 2% = 70%
150.000 € x 70% = 105.000 €


Como ya se explicó anteriormente la NP (nuda propiedad) = PD (pleno dominio) – U (usufructo)

El usufructuario deberá asumir los gastos generales del inmueble.

1.- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): conforme el artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales el usufructuario será el sujeto obligado al pago de este impuesto.

2.- Tasa de basuras.  

3.- Reparaciones ordinarias del inmueble.
Se entienden como ordinarias las derivadas por el deterioro por el uso natural de las cosas.  

4.- Gastos de suministros (luz, agua, gas) 

5.- Gastos ordinarios de las cuotas de Comunidad de propietarios.
A pesar de que se suele repercutir al usufructuario es un tema muy discutido ya que en sentido estricto y como veremos a continuación sería el nudo propietario el que tendría que asumir las cantidades en concepto de cuotas ordinarias de comunidad de propietarios.

1.-Gastos ordinarios de Comunidad de propietarios.
Como hemos advertido anteriormente a pesar de que es un tema controvertido y que las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios se repercuten normalmente al usufructuario, hay que decir que el usufructuario conforme a la Ley de Propiedad Horizontal no responde de los gastos de la comunidad ordinarios ya que el obligado al pago de las cuotas de la comunidad de propietarios y a quien deber dirigirse la Comunidad de propietarios es al nudo propietario y no usufructuario, así lo entiende la Doctrina mayoritaria.

2.- Cuotas extraordinarias de comunidad de propietarios.

3.- Reparaciones extraordinarias en el inmueble.
Se le otorga el mismo tratamiento al que se somete el arrendador y arrendatario conforme a lo regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos entre arrendador y arrendatario. En este sentido, el nudo propietario deberá de asumir todas las reparaciones que no traigan consecuencia del desgaste del uso común y ordinario y sí, de una avería no atribuible al uso (Caldera de la calefacción, electrodomésticos, reparación del termo eléctrico ...), siempre y cuando no medie culpa o negligencia del usufructuario.